신탁등기를 간단하게 설명하면, 실소유자가 신탁회사에 처분이나 관리, 담보 대출등의 목적으로 위탁을 하고 등기를 하는 것을 말합니다.셋집을 조사하고 있는데 등기부 등본에 갑옷으로 신탁회사로 되어 있다고 하면 대부분은 담보 신탁입니다. 이 신탁은 대출을 위해 일시적으로 넘기는 것이므로 실소유주가 부동산을 임의로 처분 및 임대할 수 없으므로 주의해서 계약을 해야 합니다.
신탁 부동산 사고 사례
사례. 부동산으로 임대계약을 하면서 임차인은 공인중개사만 믿고 공인중개사은 별도 설명 없이 임대차계약을 진행하였습니다.그러나 해당 주택의 등기부등본 갑구에는 신탁소유로 신탁계약이 돼 있어 입주 후 세입자는 신탁회사로부터 동의가 없었다는 이유로 명도소송을 제기해 보증금을 돌려받지 못하고 쫓겨나게 됐습니다.
재판부 판 단위 사례는 개업 공인 중개사가 신탁계약 사실을 제대로 알리지 않았고, 신탁원부도 제시조차 하지 않았어요. 또, 신탁회사의 동의나 승낙 유무도 확인하지 않고, 재판소에서는 개공의 설명 주의 의무를 완수하지 않은 것으로 판단해(당시 부동산에서 신탁회사는 임대차와 관계없다고 한 것으로 보여짐), 개업 공인중개사 중개상의 책임을 인정했습니다.
대처 방안
1.등기부등본을 열람한다.2.신탁부동산의 신탁번호를 확인하고 등기소에서 신탁원부를 발급받는다.3.임차인에게 신탁계약의 내용 및 법적 효과를 설명한다.4. 위와 같은 사실을 확인설명서에도 기재한다.5.신탁원부의 내용대로 계약된 사실을 확인. 6. 임대차계약을 진행하기 전에 수탁자(신탁회사)의 승낙과 동의 여부를 서류로 확인한다.
만약, 아직 위의 절차가 진행되기 전에 사전 승낙을 조건으로 임대차계약을 먼저 진행하는 경우에는 반드시 수탁자가 지정한 계좌에 입금해 주셔야 합니다.
신탁등기의 종류
- 담보 신탁 실제로 가장 많이 볼 수 있는 것이 바로 이 담보 신탁입니다. 은행에서 빌리는 것보다 더 많은 대출을 받을 수 있으므로 담보 신탁을 받게 되고, 금리도 좋은 편이므로 자주 이용합니다. 간단히 말하면, 소유자가 신탁회사와 계약하고 신탁회사가 금융기관에서 융자를 받는 형태입니다.
- 2.관리신탁회사가 위탁자(실소유자)를 대신하여 시설관리나 세무, 임대차 등을 관리하는 경우
- 3.처분신탁대형부동산과 같이 처분하기 어려운 부동산을 신탁회사가 대신 처분하기 위하여 하는 경우
- 4.개발신탁자금이 부족하거나 직접개발이 어려운 경우 신탁회사가 자금조달이나 분양, 개발 등을 진행하는 경우
▲신탁원부에 계약사항을 확인한다 =신탁원부는 생각보다 양이 많아 등기부등본과 같이 인터넷 발행이 불가능하기 때문에 직접 등기소에 가서 발급받을 수 있습니다.신탁원부를 받으면 계약내용을 확인해야 합니다. 보시면 계약의 주요 내용과 특약 사항, 대여 금액 등을 확인할 수 있습니다.
담보신탁부동산임대계약요약등기부등본갑에 신탁등기가 되어 있는 경우 신탁원부확인>계약내용확인>동의서취득>말소조건의 계약진행(입주전말소나, 잔금시신탁등기말소특약 등)
순서대로 진행해주세요.
신탁등기 부동산은 은행이나 부동산 등 아무도 책임지지 않으므로 주의해서 계약해 주세요.